¿Sirven los incentivos fiscales a los propietarios para alquilar más y sacar pisos vacíos?

¿Tienes poco tiempo? En resumen · Nuestra posición (opinión)

Hay dos impuestos en juego. El Estado lleva más de veinte años usando el IRPF para que los propietarios alquilen, y los ayuntamientos pueden usar el IBI contra los pisos vacíos.

En el IRPF: pagar menos impuestos por alquilar. Quien alquila una vivienda como residencia habitual del inquilino paga impuestos solo por una parte de lo que gana con ese alquiler. Esa parte exenta, la «reducción», ha cambiado así:

• Desde 2003: se reduce el 50 % del rendimiento neto, y el 60 % desde 2011 (AIReF).
• Ley de Vivienda de 2023: para los contratos firmados desde mayo de 2023, con efectos fiscales desde 2024, la reducción general baja al 50 %. Sube hasta el 90 % si, en una zona tensionada, se firma un contrato nuevo con una renta más de un 5 % inferior a la anterior.
• Real decreto-ley 29/2026: en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso. La lleva hasta el 100 % en algunos casos en que el propietario baja la renta, y la recorta hasta el 15 % para quien la sube.

En el IBI: cobrar más por tener el piso vacío. El IBI es el impuesto municipal sobre la propiedad, y aquí se discute si hay que premiar a quien saca un piso vacío o cobrar más a quien lo mantiene así.

• Hoy existe un recargo. Cada ayuntamiento puede cobrarlo sobre las viviendas desocupadas sin causa justificada durante más de dos años, si su propietario tiene cuatro o más viviendas. El mismo real decreto-ley lo ha rehecho: hasta el 50 %, el 100 % o el 150 % de la cuota, según el tiempo que lleve vacía, cuántas viviendas tenga el propietario y si el municipio está en zona tensionada.
• No existe el premio contrario. La ley general no tiene una bonificación del IBI por sacar al alquiler un piso vacío: solo permite bonificar el alquiler con renta limitada.

La pregunta de fondo es si estos incentivos y castigos fiscales consiguen más vivienda en alquiler, o más barata, y a qué coste.

Qué posiciones hay.

1. Incentivar al propietario · Partido Popular

«Convencer más que vencer, para incentivar el afloramiento de viviendas vacías al mercado, aplicando una deducción en el IRPF a los propietarios que formalicen nuevos contratos de arrendamiento de inmuebles que hayan estado en desuso al menos dos años». (Plan de vivienda, abril de 2024)

• Diagnóstico: el problema es «la falta de oferta». El propietario decide pesando la rentabilidad y el riesgo.
• Más que un incentivo fiscal: el plan no confía solo en él. Pide «dar seguridad jurídica […] en el alquiler» y dedica seis medidas a la ocupación ilegal, como el «desalojo en 24 horas de viviendas ocupadas» (ver apartado 6).
• Su respaldo más sólido no es político: la única evaluación oficial de la reducción, hecha por la AIReF en 2020 sobre el régimen del 60 %, concluye que «SÍ alcanza el objetivo de fomentar la oferta de vivienda». Aun así, no puede distinguir los alquileres nuevos de los que ya existían y empezaron a declararse.
• Su límite: esa evaluación es de la reducción general del 60 %, no de una deducción dirigida a las viviendas que llevan dos años vacías, como la que propone el PP.

2. El beneficio no compensa su coste · Comité de expertos del Libro Blanco, Sumar

«Regalar dinero público a los rentistas es un grave error. En estos términos, la propuesta del PSOE no tendrá nuestro apoyo. La vivienda es un derecho constitucional, no un regalo fiscal». (Yolanda Díaz, Bluesky, 12 de enero de 2026)

• El argumento técnico: el comité de expertos que redactó el Libro Blanco sobre la reforma tributaria en 2022 concluyó dos cosas:
  • Sobre su eficacia: «no existe evidencia que muestre de manera causal» que la reducción haya estimulado la oferta de alquiler «en una cuantía que justifique los costes de este beneficio fiscal».
  • Recomendación: «eliminar o rebajar sustancialmente» la reducción.
• El argumento distributivo: la misma AIReF advierte que tiene «un carácter regresivo al focalizarse en rentas altas».
• En el debate político: Sumar rechazó en enero de 2026 la bonificación a los caseros que no suban el alquiler que preparaba el Gobierno. Yolanda Díaz lo expresó con la fórmula del «regalo fiscal». Su alternativa es prorrogar los contratos y congelar las rentas por ley.

3. Premiar solo a quien baja la renta y recargar el piso vacío · Gobierno, con el apoyo parcial del Banco de España

• La vía del Gobierno: primero con la Ley de Vivienda y ahora con el real decreto-ley. Su preámbulo describe los incentivos fiscales como «actuaciones de reconocida eficacia a la hora de promover variaciones de conducta», sin citar ninguna evaluación.
• El Banco de España (Informe Anual 2023) hace dos propuestas distintas, que solo se parecen en parte a la del Gobierno:
  • Incentivos para ceder viviendas: valorar incentivos para que los propietarios cedan viviendas vacías o de uso esporádico al sector público, para destinarlas al alquiler social.
  • Subir el IBI y bajar otros impuestos: subir el IBI a la propiedad en general, no solo a las vacías, y compensarlo bajando los impuestos que se pagan al comprar o construir una vivienda. Esto último, solo cuando se reduzca el desajuste entre oferta y demanda.
• Su advertencia: la capacidad de aumentar la oferta movilizando viviendas vacías «sería relativamente limitada», porque muchas están en municipios con poca demanda o en mal estado.

Qué dicen los datos

1. ¿Qué prevé la ley y cómo ha cambiado?

La reducción del IRPF ha cambiado cinco veces. Se aplica sobre el rendimiento neto del alquiler (lo cobrado menos los gastos deducibles) y solo a viviendas alquiladas como residencia habitual del inquilino. Es un beneficio del IRPF, el impuesto de las personas físicas, y aquí nos limitamos al territorio de régimen común: el País Vasco y Navarra tienen su propio IRPF, que no analizamos.

Fuentes: AIReF, Spending Review 2019/2020, Beneficios fiscales, pp. 95-96 (2003-2015); Ley 12/2023, disposiciones finales segunda y novena; Real Decreto-ley 29/2026, artículo 6.

Los regímenes conviven. Cada contrato conserva el régimen de la fecha en que se firmó: los anteriores a la Ley de Vivienda siguen con el 60 %, y los firmados desde mayo de 2023, con los porcentajes de la Ley de Vivienda.

Fuentes: Ley 35/2006 del IRPF, artículo 23.2, en la redacción vigente a 31 de diciembre de 2021 y en la de la Ley 12/2023 (disposición final segunda); disposición transitoria trigésima octava. Los porcentajes se aplican al rendimiento neto. Si concurren varios, se aplica el mayor.

El real decreto-ley de 2026 sube de nuevo el premio por bajar la renta y, por primera vez, reduce la ventaja de quien la sube. La reducción dependería de lo que haga la renta del contrato nuevo:

Solo se aplicaría a los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026. Por eso no habrá declaraciones con esos contratos hasta la campaña de 2027. La estadística actual no separa los porcentajes: tampoco entonces se podrá medir su efecto.

Además, depende de que el Congreso lo convalide.

El IBI: un recargo para el piso vacío y una bonificación para el alquiler limitado. Las dos medidas son potestativas: solo se aplican si el ayuntamiento las aprueba en su ordenanza fiscal.

• Recargo sobre la vivienda vacía. No nace con la Ley de Vivienda: el Catastro registra ordenanzas con este recargo (artículo 72.4) desde 2008. La Ley de Vivienda fijó las condiciones y los topes actuales:
  • Cuándo se puede cobrar: si la vivienda lleva desocupada más de dos años sin causa justificada y su propietario tiene cuatro o más viviendas.
  • Cuánto: hasta el 50 % de la cuota. Hasta el 100 % si lleva vacía más de tres años, y hasta 50 puntos más si el propietario tiene dos o más vacías en el mismo municipio.
  • Qué no cuenta como vacía: entre otras, la segunda residencia (hasta cuatro años) y las viviendas en obras, en litigio, en venta o en alquiler.
  • Lo que cambiaría el real decreto-ley de 2026 (pendiente de convalidación): en las zonas tensionadas, el recargo se extiende a cualquier propietario, aunque tenga una sola vivienda.
• Bonificación por alquiler con renta limitada. Existe desde 2019:
  • Qué permite: que el ayuntamiento bonifique hasta el 95 % del IBI de «los bienes inmuebles de uso residencial destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica».
  • Qué no existe: en la ley general no hay una bonificación específica por sacar al alquiler un piso vacío.
• Las haciendas forales tienen reglas propias. En Bizkaia, la Norma Foral 2/2025 cambió dos límites del IBI:
  • Bonificación: los ayuntamientos pueden bonificar hasta el 99 % (antes, hasta el 50 %) de las viviendas cedidas a programas públicos como Bizigune.
  • Recargo: pueden cobrar hasta el 150 % (antes, hasta el 50 %) a las viviendas que no son residencia de nadie. La norma foral no pide el plazo de dos años ni el mínimo de cuatro viviendas de la ley general; cada ayuntamiento puede fijar excepciones en su ordenanza.
  • Sin revisar: las normas de Gipuzkoa, Álava y Navarra.

Fuentes: Real Decreto Legislativo 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), artículo 72.4 en la redacción de la Ley 12/2023 (disposición final tercera) y artículo 72.4 bis añadido por el Real Decreto-ley 29/2026 (artículo 8); artículo 74.6, añadido por el Real Decreto-ley 7/2019. Bizkaia: Norma Foral 2/2025, de 9 de abril, artículo 7, que modifica el artículo 10 de la Norma Foral 4/2016 del IBI.

La otra cara en el IRPF: la renta imputada. Un inmueble urbano que no es la vivienda habitual ni está alquilado ni afecto a una actividad económica genera una renta imputada: una renta que el propietario no cobra, pero que se le atribuye en el IRPF (artículo 85 de la Ley del IRPF).

• Hoy: se calcula como el 2 % del valor catastral. Es el 1,1 % si los valores catastrales del municipio se han revisado en el período impositivo o en los diez anteriores.
• Desde el 1 de enero de 2027, si se convalida el real decreto-ley: una escala por tramos.

Los tramos de la escala nueva, en la que cada porcentaje se aplica solo a la parte del valor que cae en su tramo:

Es la otra cara de la reducción: el piso alquilado tributa por su rendimiento neto, con reducción; el que no se alquila, por esa renta imputada. No hemos analizado cuánto recauda ni si cambia la conducta de los propietarios.

Qué responde y qué no.

• Responde: qué prevén las normas hoy. Tres regímenes de la reducción del IRPF que conviven según la fecha del contrato; un recargo y una bonificación del IBI que cada ayuntamiento decide aplicar; y reglas propias en las haciendas forales.
• No responde: cuántos contratos hay en cada régimen ni cuántos ayuntamientos bonifican el alquiler con renta limitada.

2. ¿Cuántos propietarios las usan?

La Agencia Tributaria publica cuántas declaraciones del IRPF aplican la reducción por alquiler de vivienda:

Estas cifras tienen límites que conviene tener presentes:

• Cuentan declaraciones, no contratos ni viviendas. En una declaración conjunta puede haber varios titulares, y un propietario puede alquilar más de una vivienda.
• El importe es el que publica la AEAT para la reducción aplicada, no lo que el Estado deja de ingresar. Lo que se deja de pagar depende del tipo del IRPF de cada declarante.
• Dejan fuera el País Vasco y Navarra, que tienen su propia hacienda.
• No separan los porcentajes. La estadística tiene una sola partida para la reducción: no distingue los distintos porcentajes (90, 70, 60 y 50 %), ni las zonas tensionadas, ni la fecha del contrato. Tampoco se publica en la memoria de beneficios fiscales (apartado siguiente). Hacienda tiene los datos individuales de cada declaración y los usa para calcular el coste de la reducción, pero no hemos podido comprobar si registra el porcentaje aplicado: lo que no publica es el desglose.

El cambio entre 2023 y 2024 no se puede atribuir a la Ley de Vivienda ni a ninguna otra causa: la estadística no tiene grupo de comparación ni separa por fecha de contrato, y la ley solo afecta a los contratos firmados desde mayo de 2023 (los anteriores siguen con el 60 %).

¿Y el recargo del IBI? Según el Catastro, en 2026 lo recogen en su ordenanza fiscal 333 municipios de régimen común:

• Por encima del 50 %: solo tres municipios. Cádiz y La Bisbal d’Empordà (150 %) y Palafrugell (100 %).
• Ciudades de más de 250.000 habitantes: aparecen Barcelona, Sevilla, Zaragoza y Palma, todas con el 50 %. No aparecen ni Madrid ni València.

Fuente: Dirección General del Catastro, estadística de ordenanzas fiscales, tabla «Recargo inmuebles desocupados uso residencial», 2026, consultada el 10 de octubre de 2026. No incluye el País Vasco ni Navarra. Que un municipio no aparezca no prueba que no cobre el recargo, y la tabla no distingue si se aplica con las condiciones de la Ley de Vivienda o con una ordenanza anterior. De la bonificación por alquiler con renta limitada no hay ningún registro agregado: el Catastro solo publicó bonificaciones por municipio hasta 2014.

Qué responde y qué no.

• Responde: que más de dos millones de declaraciones aplican la reducción cada año, y que en 2024 eran un 2,8 % más que en 2023.
• No responde: cuántos propietarios cobran las reducciones del 90 % o del 70 % de la Ley de Vivienda. Con los datos públicos, no se puede saber cuántos contratos se han beneficiado de la parte nueva de la reforma.
• Tampoco responde si esos propietarios alquilaron más por la reducción, ni si el recargo del IBI ha sacado algún piso vacío. De eso se ocupa el apartado 4.

3. ¿Cuánto cuesta a la Hacienda pública?

El Estado calcula cada año cuánto deja de ingresar por la reducción, en la memoria de beneficios fiscales que acompaña a los Presupuestos:

Fuente: Ministerio de Hacienda, Presupuesto de beneficios fiscales de los proyectos de Presupuestos Generales del Estado de 2015 a 2018 y de 2021 a 2023, cuadro 1 («Arrendamientos de viviendas»). Son previsiones hechas al elaborar cada presupuesto, no recaudación perdida observada, y recogen solo la parte del Estado, descontadas las cesiones a las comunidades autónomas y a los ayuntamientos. Faltan 2019 (no localizado) y 2020 (presupuestos prorrogados). Desde 2024 no hay memoria publicada.

Hay tres razones para no comparar estas cifras sin cuidado, y una cuarta que no es un defecto de la serie: el coste que calcula el Estado no dice cuánto de ese dinero ha servido para que haya más alquiler. Es lo que se pregunta en el apartado 4.

• El salto de 2018 a 2021 no tiene explicación en las memorias. La serie pasa de 341 a 671 millones y las declaraciones beneficiarias se duplican, de 1,0 a 2,0 millones. Puede deberse a un cambio en el método de cálculo o en los datos de partida, o a un cambio real; las memorias no lo aclaran, y por eso no leemos la serie como una tendencia.
• No son comparables con otras cifras de coste. La AIReF (2020) cifra la reducción en 1.039 millones, y el Libro Blanco de la reforma tributaria, en 1.478,2 millones «conjuntamente sobre los ingresos del Estado, las CCAA y las EELL». No hemos podido reproducir ninguna de las dos con las memorias, y no las sumamos ni las contraponemos.
• La última memoria es anterior a la Ley de Vivienda. Las cifras de 2023 son una previsión de octubre de 2022: no reflejan las reducciones del 90 % y del 70 %.

Qué responde y qué no.

• Responde: que la última memoria publicada prevé un coste de 717 millones de euros al año (2023), solo en la parte del Estado. Las de 2015 a 2018 van de 305 a 531 millones y las de 2021 a 2023, de 671 a 717, con un salto entre las dos series que no se explica.
• No responde: cuánto cuesta desde la Ley de Vivienda, ni cuánto cuesta en total sumando las comunidades autónomas.

4. ¿Hay evidencia de que hagan salir pisos o bajar rentas?

Solo hay una evaluación oficial de la reducción del IRPF. La hizo la AIReF en 2020, sobre el régimen del 60 % y con datos de la Agencia Tributaria hasta 2017. Hace dos pruebas:

Prueba 1. La creación de la reducción en 2003

• Qué compara: declarantes con ingresos por alquiler, de 1999 a 2017.
• Qué encuentra: de 2003 a 2017, los ingresos medios por alquiler suben casi 300 € (un 65 %) y la proporción de declarantes con ingresos por alquiler, casi 4 puntos porcentuales.
• Su límite: no hay grupo de comparación. La propia AIReF dice que «no se puede descartar» que sean alquileres que ya existían y empezaron a declararse.

Prueba 2. La supresión en 2015 del 100 % para inquilinos jóvenes

• Qué compara: pisos que en 2014 tenían el 100 % frente a pisos con el 60 %.
• Qué encuentra: tres años después había salido del alquiler el 12 % de los primeros y el 9 % de los segundos.
• Su límite: mide un grupo pequeño y un cambio concreto. No dice qué pasaría con todos los pisos.

Fuente: AIReF, Spending Review 2019/2020, Beneficios fiscales, cap. 4, pp. 111-114. Los datos de la primera prueba excluyen el País Vasco, Navarra y Canarias.

Una cifra que no usamos. Con la segunda prueba, la AIReF calcula que eliminar toda la reducción haría caer la oferta de alquiler unos 5,5 puntos. No la tomamos como estimación por dos razones:

• La AIReF la presenta como un supuesto («si asumiésemos esa elasticidad para el conjunto de las viviendas»).
• Las notas en que hace el cálculo no cuadran entre sí: dan dos elasticidades distintas, 0,136 y 0,091.

Dos lecturas de las mismas pruebas.

• AIReF: la reducción «SÍ alcanza el objetivo de fomentar la oferta de vivienda», aunque «no puede identificar de forma clara la nueva oferta de vivienda y las rentas que emergen de la economía informal».
• Libro Blanco (2022): la evaluación «no confirma inequívocamente la eficacia» de la reducción, y la supresión de 2015 «parece haber tenido un pequeño efecto negativo sobre la probabilidad de arrendar a este colectivo».

Coinciden en que hay un efecto difícil de separar del afloramiento de alquileres que ya existían. Solo el Libro Blanco lo califica de pequeño, y lo hace al hablar de la supresión de 2015 para los jóvenes, no de la reducción en general. Discrepan en si compensa lo que cuesta.

El afloramiento tampoco es solo un problema de medición. Que alquileres que no se declaraban pasen a declararse puede ser un efecto buscado:

• Funcas lo cita como un logro de la reducción, porque «han permitido aflorar un mayor número de declarantes».
• El Libro Blanco admite que la reducción «haya coadyuvado a obtener una mayor información y control», pero cree que hoy esas ganancias «vendrán más de otras medidas» de la Administración que de mantenerla.

Lo que ninguna evaluación ha medido:

• Las rentas. La AIReF mide si hay más pisos o más ingresos declarados, no si los alquileres son más baratos.
• La Ley de Vivienda. No hemos encontrado ninguna evaluación del 90 % o del 70 %, y los datos públicos no permiten hacerla desde fuera (apartado 2).
• El IBI. No hemos encontrado ninguna evaluación del recargo municipal sobre las vacías, ni de la bonificación por alquiler con renta limitada, ni del impuesto catalán sobre viviendas vacías.

Fuera de España, el impuesto sobre las vacías sí está evaluado. Francia creó en 1999 un impuesto sobre las viviendas vacías. Un estudio (del que solo hemos leído el resumen) con datos de todas las viviendas del país compara dónde se aplicó con un grupo de comparación parecido y estima que:

• La tasa de vacías bajó un 13 % entre 1997 y 2001 (un 13 % de la tasa, no 13 puntos), sobre todo entre las que llevaban mucho tiempo vacías.
• La mayoría pasaron a ser residencia principal, de su propietario o de un inquilino.
• Su límite: es otro país, otro impuesto y otra época. Muestra que gravar la vivienda vacía puede reducirla, no cuánto lo haría un recargo del IBI en España.

Fuente: Mariona Segú, «The impact of taxing vacancy on housing markets: Evidence from France», Journal of Public Economics, vol. 185, 2020 (resumen). Diferencias en diferencias con emparejamiento, sobre datos administrativos de todas las viviendas de Francia de 1995 a 2013.

Qué responde y qué no.

• Responde: que la única evaluación del IRPF encontró un efecto sobre la oferta, no cuantificado con fiabilidad y medido sobre el régimen que la Ley de Vivienda ha cambiado.
• No responde: si el 90 % ha hecho bajar alguna renta, ni si el recargo del IBI ha sacado algún piso vacío en España. No hemos encontrado ninguna medición.

5. ¿Cuántas viviendas vacías hay y cuántas podrían salir al mercado?

Según el Censo de 2021, el INE contaba unos 3,8 millones de viviendas vacías en España, el 14,4 % del total. Es una cifra que conviene leer con cuidado: el INE considera vacía una vivienda con un consumo eléctrico inferior a un umbral mínimo, y eso no dice si está disponible, en qué estado está ni si su propietario querría alquilarla.

Además, en proporción las vacías se concentran en los municipios más pequeños:

El Banco de España saca la misma conclusión en su Informe Anual 2023: la capacidad de aumentar la oferta movilizando viviendas vacías «sería relativamente limitada», porque muchas están en municipios con poca demanda y una parte importante está en mal estado, con lo que exigiría una rehabilitación previa.

En el País Vasco, donde sí hay una encuesta vivienda a vivienda, el Gobierno Vasco encontró en 2023 un 4,0 % de viviendas deshabitadas. Unas 25.400 (el 2,4 %) estaban sin uso y fuera del mercado una vez descontados los traslados por trabajo, estudios o salud. Los motivos de los propietarios se recogen en el apartado 6. Lo analizamos en «¿Liberalizar el alquiler bajará los precios?».

Qué responde y qué no.

• Responde: que hay millones de viviendas sin consumo eléctrico, pero concentradas en municipios pequeños.
• No responde: cuántas podrían salir al alquiler en España. No hemos encontrado ninguna cifra oficial: el INE solo publica la tabla del Censo sobre vacías. Sin ese dato, no se puede estimar cuántos pisos podría sacar un incentivo fiscal, ni siquiera uno que funcionase perfectamente.

6. ¿Qué frena a los propietarios: los impuestos o el riesgo de impago?

Un incentivo fiscal mejora lo que el propietario gana con el alquiler, pero no reduce lo que puede perder si el inquilino deja de pagar. Si lo que frena a muchos propietarios es ese riesgo, rebajar el IRPF o el IBI puede servir de poco.

Este apartado no repite el análisis de «¿Liberalizar el alquiler bajará los precios?». Solo recoge lo que importa para saber si los incentivos fiscales funcionan.

Qué dicen los propietarios. En el País Vasco, la única encuesta oficial que pregunta a los propietarios para qué mantienen las viviendas que no son su residencia habitual encontró en 2023 que las tienen:

Es una sola comunidad, y la encuesta no pregunta qué les haría alquilar. No hemos encontrado ninguna encuesta oficial que pregunte a los propietarios de toda España por qué no alquilan: si pesan más los impuestos, los impagos, la ocupación o el estado de la vivienda.

El riesgo que depende de alquilar: que el inquilino deje de pagar. Es un incumplimiento del contrato, no un delito: se resuelve con un desahucio civil. El CGPJ cuenta los lanzamientos, es decir, las ejecuciones de esos juicios:

Un lanzamiento no mide cuántos impagos hay: es el último paso de un juicio. El CGPJ dice que los de la Ley de Arrendamientos Urbanos «principalmente corresponderán a alquileres impagados», pero no los desglosa por motivo. No hay una estadística oficial de impagos.

Lo que sí se mide es cuánto duran los juicios de alquiler en primera instancia, y ha crecido:

El Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación, actúa sobre este riesgo en los dos sentidos.

• Más plazo para la persona demandada vulnerable. Hasta el 31 de diciembre de 2030, si la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa de vivienda, el tribunal suspende el proceso:
  • Si el propietario es una entidad que compra viviendas o deudas por debajo de su valor: la suspensión no tiene compensación (artículo 2.1).
  • En los demás casos: la suspensión se revisa cada doce meses y dura como máximo tres años (artículo 2.2).
  • Compensación en esos casos: la Administración compensa a los propietarios personas físicas y a las entidades de alquiler asequible o social por la renta que dejen de cobrar, los suministros y las costas.
  • Excepciones: no procede si el tribunal aprecia que debe prevalecer la vulnerabilidad del demandante, salvo que sea una persona jurídica o una persona física gran tenedora. Y la vulnerabilidad de la persona demandada no prevalece «cuando la parte demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas».
• La Administración paga o se queda la deuda. En los desahucios por impago de un inquilino vulnerable (artículo 5.Dos, que modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil):
  • Dos meses: es el plazo de la Administración para ofrecerle otra vivienda o pagar al propietario todo lo que se le debe. Mientras tanto, el juicio se suspende.
  • Si no hace ninguna de las dos cosas: pasa a ser ella la deudora y el contrato sigue, hasta que venza, mientras dure la vulnerabilidad.

Sobre el papel, la segunda medida traslada el riesgo de impago de estos inquilinos del propietario a la Administración. Si se convalida, habrá que ver si las administraciones pagan, y en qué plazo: todavía no hay ningún dato.

Medidas que atacan el riesgo en lugar de la rentabilidad. Algunos programas públicos no rebajan impuestos, sino que garantizan el cobro. El más antiguo que hemos encontrado con datos publicados es Bizigune, del Gobierno Vasco, que funciona desde 2003:

• El propietario cede la vivienda vacía a la sociedad pública Alokabide durante seis años.
• Cobra cada mes una renta fija (600 € como máximo, según la regulación de 2018), con el compromiso de recuperarla en buen estado.
• Alokabide la alquila a hogares inscritos como demandantes de vivienda, que pagan según sus ingresos.

Fuentes: Alokabide, Memoria de gestión 2024; Gobierno Vasco, Evaluación de la política de alquiler 2018-2020, pp. 19-20 y 53-55. En 2020, el propietario cobraba de media 520 € al mes y el inquilino pagaba 236 €.

Son datos de gestión, no una evaluación: no dicen cuántas de esas viviendas se habrían alquilado igualmente sin el programa.

Muestran, eso sí, que miles de propietarios han cedido pisos vacíos a un programa que les garantiza el cobro y el estado de la vivienda, y que la mayoría renueva.

No es solo una garantía: paga una renta fija, y los ayuntamientos de Bizkaia pueden además bonificar hasta el 99 % del IBI de esas viviendas (apartado 1).

Hay otros instrumentos con la misma lógica, sin resultados publicados que hayamos encontrado:

• Bolsas de mediación y Avalloguer, en Cataluña.
• Cobertura estatal de impagos, desde 2025, para los contratos con inquilinos jóvenes o vulnerables. La gestionan las comunidades autónomas (Real Decreto 1135/2025).
• Reducción del 70 % en el IRPF (Ley de Vivienda), para quien alquila a una administración o a una entidad sin ánimo de lucro para alquiler social, o tiene la vivienda en un programa público que limita la renta (apartado 1).

Un riesgo que existe alquiles o no: la ocupación. Que alguien entre o se quede en una vivienda sin permiso no depende de que el propietario alquile. No hemos encontrado datos de cuántos casos afectan a viviendas vacías y cuántos a alquiladas. Importa aquí porque las propuestas sobre viviendas vacías incluyen medidas contra ella, como el «desalojo en 24 horas», y porque la palabra agrupa casos que la ley trata por separado.

«Ocupación» no es un delito ni un procedimiento con ese nombre: el Código Penal habla de allanamiento de morada y de usurpación, y la Ley de Enjuiciamiento Civil, de recuperar la posesión de una vivienda. La Ley 5/2018, que creó esa vía civil, sí lleva la expresión en su título («…en relación a la ocupación ilegal de viviendas»), y el CGPJ la usa en una categoría de su estadística.

Vía penal: entrar o quedarse sin permiso

• Si es la casa donde vive alguien: allanamiento de morada (art. 202 del Código Penal). Es entrar o mantenerse en ella contra la voluntad de quien vive allí. Prisión de seis meses a dos años; con violencia o intimidación, de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.
• Si no es la morada de nadie: usurpación (art. 245.2). Es ocupar sin autorización una vivienda o edificio ajenos, o mantenerse en ellos. Multa de tres a seis meses.
• Con violencia o intimidación «en las personas»: usurpación del art. 245.1. Prisión de uno a dos años, además de las penas por la violencia.
• Cómo se mide: Interior cuenta juntos el allanamiento y la usurpación, y no solo de viviendas. La serie solo se desglosa por comunidad autónoma y año: no distingue el artículo del Código Penal, ni si hubo violencia, ni el tipo de inmueble.

Vía civil: pedir al juzgado que desaloje

• Quién puede pedirlo: la persona física propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas con vivienda social. Pueden reclamar la recuperación inmediata de la vivienda si se les ha privado de ella sin su consentimiento (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 250.1.4.º).
• Cómo funciona: si el demandante pide la entrega inmediata, el juzgado admite la demanda y da a quienes están en la vivienda cinco días, desde la notificación, para presentar un documento que justifique por qué están allí. Si no lo presentan, ordena el desalojo (art. 441.1 bis).
• Qué no es ese plazo: no es el del desalojo. No cuenta lo que tarda el juzgado en admitir la demanda ni lo que tarda en ejecutarse la orden.
• Si es la vivienda habitual de quienes están en ella: el juzgado avisa a las administraciones de vivienda y asistencia social, que pueden comunicar su vulnerabilidad en un máximo de diez días (art. 441.5). Si la hay, el juez puede suspender el proceso hasta dos meses (demandante persona física) o cuatro (persona jurídica) (art. 441.6).
• Cómo se mide: juicios verbales de tutela sumaria de la posesión de una vivienda (art. 250.1.4.º), que el CGPJ clasifica como «verbales posesorios por ocupación ilegal de viviendas».

Las dos cifras miden cosas distintas y no se pueden comparar entre sí. La primera cuenta delitos, de cualquier inmueble. La segunda cuenta demandas civiles para recuperar una vivienda. No hay una estadística oficial del total de ocupaciones.

Por qué importa para las propuestas.

• El plan del PP propone el «desalojo en 24 horas de viviendas ocupadas» (medida 11) en una sola línea, sin decir qué trámite, penal o civil, acortaría. Hoy la vía civil ya prevé un trámite abreviado: tras admitir la demanda, cinco días para que quienes están en la vivienda justifiquen por qué están allí. Ese plazo no es el del desalojo.
• Sus cifras de ocupación (12.214 delitos en 2018 y 17.274 en 2021) coinciden con la serie de Interior de allanamiento y usurpación de inmuebles. Esa serie incluye inmuebles que no son vivienda y no distingue si estaban habitados.
• Cuánto tarda hoy en total no lo sabemos. El CGPJ estima que estos juicios duraron de media 12,0 meses en 2023, pero es una media de todos los juicios y no incluye la ejecución del desalojo.

Qué responde y qué no.

• Responde: que el riesgo de impago existe, que los juicios de alquiler tardan casi el doble que en 2014 y que hay medidas que lo atacan directamente, aunque ninguna está evaluada. Responde también que la ocupación es otro riesgo, que no depende de alquilar, y que la palabra agrupa situaciones con reglas distintas.
• No responde: qué pesa más en la decisión de un propietario, el impuesto o el riesgo, ni cuántos casos hay de cada tipo. No hemos encontrado ninguna encuesta para toda España que lo pregunte.

En resumen: qué sabemos y qué no

Respuesta corta. Con los datos disponibles, solo la reducción general del IRPF tiene un efecto medido: positivo, pero no cuantificable, y con un coste de 717 millones de euros al año (2023, solo la parte del Estado). Además, la AIReF la considera regresiva: beneficia sobre todo a las rentas más altas. De las medidas más nuevas, las reducciones por bajar la renta y el recargo del IBI, no se puede decir si sirven, porque no se han evaluado. Y ningún incentivo fiscal toca el riesgo de que el inquilino deje de pagar y cueste recuperar la vivienda.

Medida por medida. Lo que muestran los datos y lo que falta por saber:

Trampas al leer estos datos

• Confundir coincidencia con causa. Dos casos:
  • Desde que se creó la reducción, en 2003, los ingresos medios declarados por alquiler subieron un 65 %. Coincide con la reducción, pero la propia AIReF advierte que pueden ser alquileres que ya existían y empezaron a declararse.
  • El aumento del 2,8 % de las declaraciones entre 2023 y 2024 no se puede atribuir a la Ley de Vivienda ni a ninguna otra causa con estos datos.
• El indicador que no mide lo que parece. Los 3,8 millones de viviendas vacías del Censo son viviendas con un consumo eléctrico muy bajo, no pisos disponibles para alquilar. Y las 2.236.896 declaraciones con la reducción en 2024 no son otros tantos contratos ni propietarios.
• El concepto paraguas. «Ocupación» no es un delito ni un procedimiento con ese nombre, y se usa para situaciones que la ley trata por separado:
  • Interior cuenta juntos el allanamiento de morada y la usurpación, que son delitos distintos: 14.900 hechos conocidos en 2025, de cualquier inmueble.
  • El CGPJ cuenta aparte los juicios civiles para recuperar la posesión de una vivienda: 1.845 en 2025.
  • El impago de alquiler es otra cosa: un asunto civil que no es ni allanamiento ni usurpación (18.300 desalojos por alquiler en 2025, sobre todo por impago).
• La media que esconde. El 14,4 % de viviendas vacías es una media. Va del 33,3 % en los municipios de menos de 1.000 habitantes al 7,5 % en los de más de 250.000. En cifras absolutas, esos municipios grandes tienen unas 403.000 vacías y los de 50.001 a 250.000, unas 714.000.
• Elegir el año de partida. El coste previsto de la reducción cambia de aspecto según el año que se tome como base:
  • Desde 2017 (305,2 millones) hasta 2023 (716,6), parece que se ha más que duplicado.
  • Desde 2015 (530,5), la subida es de un 35 %.
  • Y el salto de 2018 a 2021 no lo explican las memorias.
• La causa única. Explicar los pisos vacíos solo por los impuestos, o solo por el miedo a los impagos y la ocupación, deja fuera otras razones con datos:
  • En el País Vasco, los propietarios de viviendas que no son su residencia habitual las usan sobre todo como segunda residencia (42 %) o las guardan para sus hijos (23,5 %).
  • El Banco de España recuerda que muchas vacías están en municipios con poca demanda o en mal estado.

Inercia y cambio