¿Hace falta construir más?

Hay una frase que se repite en tertulias, ruedas de prensa y columnas de opinión cada vez que sube el precio de la vivienda: «El problema es que no se construye lo suficiente». Le siguen las explicaciones habituales: falta suelo urbanizable, las licencias tardan demasiado y la burocracia asfixia a los promotores. La conclusión parece de sentido común. Si hay más demanda que oferta, los precios suben, así que hay que construir más.

El argumento no es falso. Ese es el problema. Es verdad a medias, y la mitad que se omite cambia la conclusión.

Lo que el relato de la escasez tiene de cierto

Empecemos por reconocer lo que tiene de cierto. La honestidad intelectual obliga, y además así se entiende por qué el relato convence.

Se construye mucho menos que antes. Tras el estallido de la burbuja, la construcción se desplomó: las viviendas libres iniciadas pasaron de 664.923 en 2006 a 29.232 en 2013, un 96 % menos. En 2025 fueron 121.827.

Aun así, conviene hacerse ya una de las preguntas que proponemos al final: ¿con qué periodo se compara? 2006 fue el año álgido de la burbuja. Si la referencia es la media de 1991–1997, antes de la burbuja, en 2025 se iniciaron la mitad de viviendas, contando libres y protegidas, y se terminaron algo más de un tercio. El déficit existe, pero es menor de lo que sugiere la comparación con el pico.

Los hogares crecen más deprisa que las viviendas. Entre el 1 de enero de 2021 y el 1 de enero de 2026, España ganó 1.222.836 hogares, unos 245.000 al año; la mitad de ellos, de una sola persona. En esos cinco años se terminaron 468.223 viviendas nuevas: algo más de un tercio de los hogares creados.

Ese aumento de hogares tiene dos causas. Cerca de un tercio se debe a que vivimos en hogares más pequeños: la misma población se reparte en más hogares. El resto se debe a que hay más población, y ese crecimiento ha venido de personas nacidas en el extranjero: las que viven en hogares aumentaron en 2,7 millones, mientras que las nacidas en España disminuyeron en 600.000.

Esa demanda se nota sobre todo en el alquiler. Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, en 2025 casi dos de cada tres hogares encabezados por una persona de fuera de la Unión Europea vivían de alquiler a precio de mercado, frente a uno de cada nueve hogares encabezados por un español.

La presión no es igual en todas partes. En las ciudades de más de 250.000 habitantes solo estaba vacía el 7,5 % de las viviendas en 2021, frente al 14,4 % de media y a un tercio en los municipios de menos de 1.000 habitantes. En las ciudades grandes queda mucho menos margen.

Hasta aquí, el argumento se sostiene. El problema empieza con lo que no se cuenta.

Lo que el relato deja fuera

1. Las viviendas que ya existen

Si el problema fuera solo de cantidad, cabría esperar pocas viviendas vacías. No es así. Según el Censo de 2021, unos 3,8 millones de viviendas, el 14,4 % del total, estaban vacías: no tenían contrato de luz o consumían en todo el año menos de lo que gastaría una vivienda habitada quince días.

Conviene matizar: no todas esas viviendas están donde hacen falta ni en condiciones de habitarse. Casi la mitad están en municipios de menos de 10.000 habitantes. Aun así, en las ciudades de más de 250.000 habitantes había unas 400.000 viviendas vacías, el 7,5 % de su parque. El relato de la escasez no explica por qué hay viviendas vacías también en las grandes ciudades.

2. El uso al que se destinan

Una vivienda nueva no es necesariamente un hogar nuevo. Puede acabar como piso turístico, como segunda residencia o quedarse vacía.

Los pisos turísticos son, en el conjunto del país, pocos: unos 341.000 en mayo de 2026, el 1,3 % de todas las viviendas, según la estadística experimental del INE, que rastrea los anuncios de las principales plataformas. Pero se concentran en ciertos lugares: son el 4,2 % de las viviendas en Benidorm, el 3,2 % en Málaga y el 2,6 % en Cádiz. Y dentro de cada ciudad hay diferencias entre barrios que esta estadística no mide.

Las segundas residencias y otras viviendas de uso esporádico pesan bastante más: el Censo de 2021 contaba 2,5 millones, el 9,4 % del parque.

Construir más donde una parte de la oferta se desvía a usos no residenciales, sobre todo en las ciudades donde esos usos se concentran, puede no abaratar la vivienda para quien busca dónde vivir.

3. Quién compra

El relato habla de «la demanda» como si fuera un bloque homogéneo de familias que buscan casa. Pero no es lo mismo una familia que compra su vivienda habitual que un fondo de inversión, una sociedad patrimonial o un particular que compra su tercer piso para alquilarlo. El problema es que las estadísticas apenas permiten separarlos.

Lo que sí se ve es la compra por parte de empresas. En 2025, las personas jurídicas, como empresas, fondos o sociedades patrimoniales, hicieron el 11,33 % de las compraventas de vivienda inscritas. Es el cuarto año seguido de subida, aunque lejos del 22 % de 2014. Como medida de la inversión, la cifra se queda corta: el particular que compra su tercer piso cuenta como persona física, igual que una familia.

Mirar la nacionalidad del comprador tampoco resuelve la duda. Según los notarios, los extranjeros hicieron en 2025 el 18,8 % de las compraventas de vivienda libre, pero casi dos tercios de ellos viven en España. Los no residentes, el perfil que más se asocia a la segunda residencia y a la inversión, fueron el 7,2 % del total, menos que el 10,5 % de 2014.

La diferencia importa porque quien compra para invertir no decide solo por la necesidad de un techo, sino también por la rentabilidad que espera frente a otras inversiones.

4. La relación entre precios y salarios

El debate se centra en la oferta, pero que una vivienda sea accesible depende de dos cosas: lo que cuesta y lo que gana quien la necesita.

Entre 2015 y 2024, el precio de compra subió un 60 % y el salario mediano, un 26 %: los precios crecieron más del doble que los sueldos. En 2025 subieron casi un 13 % más. El alquiler parece más contenido, pero la cifra general mezcla contratos antiguos y nuevos. Para quien firmaba un contrato nuevo, el alquiler subió un 19 % entre 2021 y 2024, frente a un 13 % del salario.

Aquí también importa el año de partida. Comparados con 2008, en plena burbuja, en 2024 los precios solo habían subido un 8 % y los salarios, un 34 %. En 2024, la vivienda todavía no era tan cara, en relación con los sueldos, como en la burbuja; lo preocupante es lo deprisa que se encarece desde 2015.

Construir poco ayuda a explicar la subida, pero no basta: entre 2008 y 2013, en plena crisis, se construyó cada vez menos y los precios bajaron un 35 %. Los precios dependen también de la demanda: cuánta gente necesita vivienda, cuánto gana y si puede conseguir crédito.

Si los precios crecen mucho más deprisa que los salarios, construir más ayudará poco si lo que se construye sigue fuera del alcance de la mayoría.

5. El parque de vivienda social

Por último, una comparación que ayuda a entender el problema: el peso de la vivienda social en España frente a otros países europeos. Según la OCDE, la vivienda social de alquiler ronda en España el 1 % del parque, unas 290.000 viviendas, frente a una media del 8 % en la Unión Europea. En los Países Bajos ronda el 34 %; en Austria, el 24 %; en Dinamarca, el 21 %, y en Francia, el 14 %. España está en el grupo de cola, junto a Portugal y los países bálticos.

No se trata solo de cuánto se construye, sino de qué se construye y para quién.

En resumen: qué es verdad y qué no

Cómo funciona la trampa

Es un caso de cherry picking: elegir los datos que convienen y dejar fuera los que complican la conclusión. Aquí, el mecanismo tiene tres pasos:

1. Se elige una variable cierta, la caída de la construcción, y se presenta como la única causa.
2. Se omiten las variables que complican el cuadro: viviendas vacías, usos no residenciales, compra con fines de inversión, salarios y vivienda social.
3. Se deriva una solución que parece neutral: liberalizar suelo y acelerar licencias. Puede ayudar a construir más, pero por sí sola no responde al resto de causas.

El resultado es la causa única: un problema con varias causas —cuánto se construye, pero también para qué se usan las viviendas, quién las compra, cuánto cuestan frente a los sueldos y cuánta vivienda social hay— se presenta como si tuviera una sola: la cantidad. Y reducido a una cifra, parece un problema técnico, sin decisiones de por medio sobre qué vivienda se quiere y para quién.

Otras trampas que conviene evitar al leer estos datos

No las atribuimos al relato de la escasez, pero aparecen en cuanto se manejan estas cifras:

• Elegir el año de partida. La caída de la construcción parece enorme si se compara con 2006, el pico de la burbuja, y bastante menor frente a 1991–1997: en 2025 se iniciaron la mitad de viviendas que entonces. Con los precios pasa lo contrario: entre 2015 y 2024 subieron un 60 %; entre 2008 y 2024, un 8 %.
• La media que esconde. Los pisos turísticos son el 1,3 % de las viviendas de España, pero el 4,2 % en Benidorm, y la estadística no permite ver cómo se reparten entre barrios.
• El indicador que no mide lo que parece. El 11,33 % de compras hechas por empresas no recoge al particular que compra para invertir, y el 18,8 % de compras hechas por extranjeros incluye a muchos que viven en España.
• Confundir coincidencia con causa. Desde 2015 se construye menos de lo que crecen los hogares y los precios suben, pero entre 2008 y 2013 se construyó cada vez menos y los precios bajaron un 35 %.

Cómo detectarlo la próxima vez

Ante cualquier argumento sobre la vivienda, o sobre cualquier otro asunto, conviene hacerse cuatro preguntas:

• ¿Qué periodo se ha elegido? ¿Cambiaría la conclusión si el gráfico empezara cinco años antes o terminara cinco años después?
• ¿Qué indicador se ha elegido? ¿Por qué ese y no otro que mida lo mismo?
• ¿Con qué se compara? ¿Con otros países, con otras regiones, con otra época? ¿Por qué con esos?
• ¿Quién propone la solución y a quién beneficia?

Inercia y cambio

En nuestra opinión, el relato de la escasez es inercia en estado puro. Reconoce el síntoma, que hay pocas viviendas al alcance, pero lo explica de forma que la única respuesta parezca construir más, sin preguntarse para quién.

El cambio empieza por ampliar el marco. Si la vivienda es un derecho, la pregunta no puede ser solo cuántas se construyen. También hay que preguntarse cuántas personas pueden vivir en ellas.